文/宋 丁 来源/宋丁视点

近来，关于房地产救市的声音又多了起来，很多业界大佬、经济学界知名学者纷纷露脸，呼吁国家对房地产加大力度“救市”，还有的说，房地产救市就是救内需。

如此强烈地呼吁房地产救市，说明了什么？说明自2021年10月国家再次明确强调“房地产是支柱产业”以来的一年零八个月里，从中央到地方的1000多项各类扶持性政策投放的效果并不理想，房地产仍然低迷，而这种情况又直接传导到全国整个经济形势中去了，明显影响到全国经济的正常运行。

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万般无奈之下，大佬们再一次出山，强烈呼吁加大房地产救市力度。然而，我认为，这次房地产的低迷持续了两年之久仍然未能复苏，说明它决非一般意义上的低迷，感觉目前对于救市的呼吁，一直没有触及问题的关键。我的问题来了：中国房地产救市，症结点在哪里？找不准症结点，救市就无从下手，或越救越乱，难以达到应有的效果。

我们知道，房地产是一个非常庞大的经济循环系统，几乎涉及到全社会所有部门和领域，构成一个完整的产业链，比如，国家政策和金融支持系统，地方政府土地出让和产业监管系统，开发商建筑商投资建设系统，银行信贷及其他金融融资系统，房地产中介服务系统，房地产社会需求系统，房地产法律、财务、营销等系列服务系统，不动产专业投资系统，甚至包括房地产投机操作系统，等等。

现在房地产出现持续低迷，显然上述各个子系统都有所表现，但是各个子系统的表现程度是非常不同的，其中的因果关系也有明显差异。我认为，其中的关键性症结点是房地产社会需求系统。也就是说，房地产低迷的关键问题或核心问题是市场需求困局，并不断把这种困局向整个产业链的各个环节传导，导致整个房地产行业的形势低迷。

这个判断显然和有人讲到的“救房地产和楼市就是救内需”有点反过来看的意思，就是说，解决市场需求困局才能救房地产救楼市。

现在房地产的市场需求方面到底出了什么问题？我认为主要有三大问题或困局：需求潜力弱化、需求能力下降、需求信心不振。下面我分别做出分析。

其一，需求潜力弱化。

这是针对当前中国房地产的整体趋势及供需关系的基本判断。我们知道，目前中国城市化已经逼近70%，人口红利已经接近尾声；全国人口负增长从去年开始，已经正式拉开序幕；人口老龄化等问题接踵而至；全国城镇住房总量达到3.5亿套，人均住房面积达到40平方米上下，等等。这些干货数据表明，国内对于住房的需求潜力正在快速弱化之中，今后各地的土地出让和新房开工、建设、竣工及销售总量将逐年减少，尤其是三四五线的中小城市，对于住房的需求已经显著下降，很多城市的新房存量去化率高企。这种背景下，房地产市场的整体需求必然出现低迷，必然导致房地产全产业链无法继续按照过去二三十年来的模式往前推进，整体运行节奏必然放缓。

其二，需求能力下降。

当然，目前仍然有很大数量的刚需以及改善型民众对房产有购置的潜在需求，但是，他们面临的问题是，兜里没有多少钱了，难以应对买房带来的巨大压力，支付能力的缺乏导致他们不得不一再推迟购房计划。造成这种情况的主要原因是，近三年来新冠疫情以及国家整体经济下滑的大背景下，很多人收入减少，甚至部分人失业，收入和支付能力大打折扣，消费和投资需求能力下降，必然影响其买房。部分人过去贷款买了房，背负高额的还贷压力，结果又赶上形势不好，出现收入减少甚至失业，少数人被逼断供，银行对其房产进行法拍，把这些人逼到“负翁”的绝境里，其现实需求能力跌落谷底。

其三，需求信心不振。

房地产低迷的更大困局是民众需求信心的不振。今年一季度，全国银行系统录得居民存款总额激增10万亿，这还是在银行存款利息一再下调的背景下发生的“怪事”。中国城镇的居民们为什么不惜代价纷纷增加存款？显然是他们对中国经济的前景以及房地产的前景仍然疑虑重重，他们的需求信心不振，有些人更是提前向银行还贷，以减轻债务负担。在经济前景仍然不确定、房地产仍然低迷的情势下，多储蓄就是中国人数千年来的宝贵经验，弱市里现金为王，强市里资产为王。当前房地产及楼市的低迷和这种需求信心不振有千丝万缕的关系。

由上可知，当中国房地产及楼市的主要困局出自需求侧的时候，大佬们纷纷呼吁政府在供给侧的流动性扶持、产业政策扶持、开发力量解困扶持等方面入手来解决问题，显然是找错了方向。我认为，解决目前中国房地产及楼市困局的关键性策略是，针对性地向需求侧投放相关扶持政策，有效化解需求侧的困难和问题，激活房地产及楼市需求，并传导到房地产全产业链中去。近来部分人士提出取消执行了多年的“限购”政策，这不单是对需求侧的扶持，也是对供给侧的扶持。要更多地推出专门针对需求侧的扶持政策。

如何激活需求潜力？根据大分化的基本态势，因城施策，各个击破。对于那些低线城市，其需求潜力已经几乎饱和，库存量很大，关键在如何加大去库存的压力。一二线城市仍然有不同程度的长期需求潜力，包括刚需和改善需求，仍然存在。政策应给予这些潜在需求以更大更多的便利，为他们购房消除更多阻力，引导他们正常合理地购买住房。

如何提升需求能力？关键还是要在宏观经济层面积极改善经济形势，大力增加居民的就业机会，有效提升他们的收入水平和支付能力，同时，对目前在偿还房贷等方面存在较大压力的居民提供来自政策面和银行业的合理扶持，让更多的居民在购房方面现实性地增强支付能力，从而有效提升他们对住房的购置及维护需求。

如何提振需求信心？这个问题比较复杂，因为对房地产的信心首先不是基于房地产本身，而是基于整体经济。如果中国经济形势一直疲软，大家对经济前景仍不看好，房地产及楼市里的信心也起不来。当然，房地产近两年来的低迷态势也深刻影响着市场需求的信心，显然提振需求信心的一个重要基础是，房地产运行情势显著转好，供需关系呈现积极姿态，那个时候，楼市中的主流理念才有可能在信心支配下，以符合当时需求释放的合适姿态重新回归市场。

最后我还想说一下，中国房地产的基本态势正在发生剧烈变化，未来房地产的供需关系也将跟随发生重大变化，即便下一步出现房地产的整体回暖，其住房的供需模式也不会完全重现过去二三十年来那样的格局，应该是一种经过改善后的新模式。我们不能想当然地认为，未来房地产还将延续过去那样暴烈式买卖和增长的情形。毕竟时代变了，房地产的底层逻辑变了，对这一点我们要保持高度清晰的认知。